小区车位车库的权利归属法律研究

业主需要，必定是全体业主的需要，在房屋未出售完毕之前，开发商不能随意将车位、车库处置给业主以外的他人，同时也应提供业主比较充裕的时间考虑是否需要。我国最高院的司法解释和国务院的法规，对优先购买权应确定一个固定期限，如果在合理期限内未能达成一致意见的，业主再行使“首先”权则就不予支持，除此之外，既然赋予了业主获得小区停车位的权利，业主就应当及时行使该权利。
　　
　　《物权法》第七十四条第二款规定指出可以约定，但对约定的方式、范围等并没有做出细化的规定，正因为存在这些漏洞，导致小区车位、车库的权属容易产生争议。对于约定的方式，首先，应该由谁提出，法律也未做出说明。业主与开发商相比，由于获取信息的不对称性，相比之下，开发商在这方面更有优势，这样就会存在侵犯业主权益的情况。其次，约定是以分别进行的方式，还是由业主共同约定。显而易见，每一个业主都有自己的独立利益，有自己独立的交易观念，业主与业主之间的独立意思表示不能相互替代，因此应当由业主分别进行约定权利的归属。最重要的，对于约定不明或者没有约定的部分，法律留下的这片空白，并没有发挥法律定纷止争的功能。对于约定的范围，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的车位，属于业主共有，对于共有部分能否成为业主约定的范围，法条未做出详细的规定。此外，车位、车库的开发成本已经摊入到房屋销售价款之中的部分，是否仍然可以成为开发商与业主约定归属的对象，法律也未做出明确的区分。
　　
　　《物权法》第七十四条第三款规定，让我们不禁会考虑对于“其他场地”的权属应如何理解，法律应明确指明“其他场地”应包括建筑基地、建筑基地以外小区的公共土地也包括屋顶平台等类似场地。同时我们应注意该款对车位的权属进行了规定，但没有提及车库，因此我们可以看出车库的权属不属于业主共有。
　　
　　三、建议
　　
　　对于小区车位、车库的问题，已有大量相关学者进行分析研究，例如王利明在《物权法》中提出：开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不是高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租。为了满足业主的需要，不管业主以外其他人是否提出了比业主更高的条件，开发商都不能优先将车位、车库卖给其他人。当然，满足业主的需求只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需求，就认为已经满足。但是，由于各个城市及小区房屋状况不同，车位、车库权利界定难以一蹴而就，因此，经过我们的分析总结，提出以下几点建议：
　　
　　首先，《物权法》颁布以来，为小区车位、车库权属提供了立法依据，由于过于原则化，对一些具体的要素未进行规定，致使在司法实践中界定小区车位、车库权属的不一致，甚至大相径庭，影响了法律的统一性和权威性。因此，相关立法部门应出台相关的法律法规和司法解释，对小区车位、车库的权属划分更加明确化。
　　
　　其次，虽然我国国内对小区车位、车库的权属文献诸多，但是对其各派各执一说，没有形成统一的理论基础，用以指导实践。因此，我国应借鉴和吸取国外经验，首先确定小区车位、车库在现代建筑物区分所有权制度框架内的权属问题，进而结合我国具体国情，构建一个使相关利益主体利益平衡的制度体系。
　　
　　最后，小区车位、车库的配套开发关系到城市居住环境的改善，关系到城市格局的长远发展，同时小区车位、车库权属确定，关系到业主的利益维护，关系到国家利益与集体利益之间的协调问题。因此，加强对小区车位、车库的管理利用，提高小区车位、车库的利用率，协调各方利益，有利于维护社会稳定，构建和谐社会。
　　
　

《小区车位车库的权利归属法律研究(第2页)》