试论我国物业管理制度的立法构建及完善
理形式的规范化。物业管理企业的设立、选聘，必须依照相关政策法规；物业管理的开展也必须符合相关规定，如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。
⑤物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。
（3）物业管理的类型
根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
根据的物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业。服务型物业管理，指专业机构对物业的管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，处长物业使用寿命，方便业主生活。租赁经营型物业管理，指对物业的管理，实际是物业的经营即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。
根据物业管理的对象，物业管理可以居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。居住物业管理针对业主（使用者）居住的房屋及与之相配套的设备、设施。商业物业管理针对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施。特种物业管理针对特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。
2.2物业管理的兴起、作用及意义
2.2.1 物业管理的兴起
现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国开始工业革命，伴随工业发展，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人中激增的要求，住房空前紧张。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。” 由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。19世纪80年代，英国一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展安有电梯的高层建筑出现。因为这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，于是开始出现了专业的物业管理机构。之后，美国人霍尔特（John Welt）于1908年在芝加哥创立了世界上第一个物业管理行业组织“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），几年之后美国成立了一个全国性的组织“建筑物业主组织（BOO-Building Owners Organization）,并在此基础上组建了”建筑物业主与管理人员协会（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后来类似的组织也出现在加拿大、英国、日本等国，BOMA亦即更名为“国际建筑物业主与管理人员协会（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），该协会在1922年起发行出版物，并从1924年出版名为<<经验交流报告〉〉的年刊。
由此可见，物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。
2.2.2 物业管理的作用及意义
(1) 物业管理的作用
①配合城镇住房制度改革
我国城镇住房制度改革的目标是，按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求改革计划经济体制下的，建立适应市场经济的房屋管理制度，以新型的不动产管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。
②提高房地产经营活动效益
市场经济的原理之一是：消费市场决定流通市场和生产市场。房地产活动由投资开发、流通营销和消费
③促进城市管理工作
城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。物业管理企业开展的受托服务工作是政府市政管理工作的延伸补充，例如物业区域的环保、卫生、治安、交通等服务管理事项，实质上是政府市政管理在物业产权私有化的基础上实现“私营化”。 因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。
④提升业主生活质量
随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且以物为媒，以人为本，物业管理与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。如此，群众安居乐业，社区安定团结。
⑤增加劳动就业、繁荣第三产业
物业管理作为服务行业，可以吸纳种类劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业，家政服务业、园林绿化业等相关待业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。
专业物业管理与传统房屋管理相比较具有明显的优势：
专业物业管理与传统房屋管理比较
传统房屋管理 专业物业管理
管理模式 计划经济模式 市场经济模式
² 物业产权 国家财产，产权单一 业主所有，产权多元
业主地位 被动管理 自治管理
管理单位 政府房管部门—行政主体 物业管理企业—市场主体
管理行为 准政府行为 经营行为
管理关系 行政性关系 民事委托关系
² 管理内容 修房为主，单一 管理、服务、经营
² 管理方式 分散政府部门管理 社会化专业化管理
管理费用 低租金，财政补贴 服务收费
² 管理效果 房屋破损严重 物业保值升值
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⑤物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。
（3）物业管理的类型
根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。
根据的物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业。服务型物业管理，指专业机构对物业的管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，处长物业使用寿命，方便业主生活。租赁经营型物业管理，指对物业的管理，实际是物业的经营即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。
根据物业管理的对象，物业管理可以居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。居住物业管理针对业主（使用者）居住的房屋及与之相配套的设备、设施。商业物业管理针对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施。特种物业管理针对特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。
2.2物业管理的兴起、作用及意义
2.2.1 物业管理的兴起
现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国开始工业革命，伴随工业发展，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人中激增的要求，住房空前紧张。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。” 由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。19世纪80年代，英国一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展安有电梯的高层建筑出现。因为这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，于是开始出现了专业的物业管理机构。之后，美国人霍尔特（John Welt）于1908年在芝加哥创立了世界上第一个物业管理行业组织“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），几年之后美国成立了一个全国性的组织“建筑物业主组织（BOO-Building Owners Organization）,并在此基础上组建了”建筑物业主与管理人员协会（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后来类似的组织也出现在加拿大、英国、日本等国，BOMA亦即更名为“国际建筑物业主与管理人员协会（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），该协会在1922年起发行出版物，并从1924年出版名为<<经验交流报告〉〉的年刊。
由此可见，物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。
2.2.2 物业管理的作用及意义
(1) 物业管理的作用
①配合城镇住房制度改革
我国城镇住房制度改革的目标是，按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求改革计划经济体制下的，建立适应市场经济的房屋管理制度，以新型的不动产管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。
②提高房地产经营活动效益
市场经济的原理之一是：消费市场决定流通市场和生产市场。房地产活动由投资开发、流通营销和消费
使用三个环节组成。物业管理作为房地产活动的最终环节――消费环节，对前级环节有强烈反弹和刺激作用。物业管理不仅使物业管理保值增值，更是消费者购置物业的重要因素，有提高房地产经营效益，完善房地产市场的功能。
③促进城市管理工作
城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。物业管理企业开展的受托服务工作是政府市政管理工作的延伸补充，例如物业区域的环保、卫生、治安、交通等服务管理事项，实质上是政府市政管理在物业产权私有化的基础上实现“私营化”。 因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。
④提升业主生活质量
随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且以物为媒，以人为本，物业管理与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。如此，群众安居乐业，社区安定团结。
⑤增加劳动就业、繁荣第三产业
物业管理作为服务行业，可以吸纳种类劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业，家政服务业、园林绿化业等相关待业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。
专业物业管理与传统房屋管理相比较具有明显的优势：
专业物业管理与传统房屋管理比较
传统房屋管理 专业物业管理
管理模式 计划经济模式 市场经济模式
² 物业产权 国家财产，产权单一 业主所有，产权多元
业主地位 被动管理 自治管理
管理单位 政府房管部门—行政主体 物业管理企业—市场主体
管理行为 准政府行为 经营行为
管理关系 行政性关系 民事委托关系
² 管理内容 修房为主，单一 管理、服务、经营
² 管理方式 分散政府部门管理 社会化专业化管理
管理费用 低租金，财政补贴 服务收费
² 管理效果 房屋破损严重 物业保值升值
（2）加强物业管理，切实保护公民合法私有财产
与物业相关的最密切的法律概念是“物权”。我国目前正在紧锣密鼓的制定《物权法》。这也体现了国家对公民合法的私有财产权的保护。物权最大的特点就是排除他人干涉，其效力足以抗拒国家，排除非
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