试论我国物业管理制度的立法构建及完善
3.4 物业管理企业与有关部门的职责范围
物业管理企业与公安部门、交通管理部门、环卫部门、园林部门、公用事业单位（水、电、气）、街道、居委会等之间的职责范围问题，一直是物业管理的难题。这个问题是由于早期的城市管理体制和法律界限不明确所造成的。物业管理有两个特征：一是社会化、市场化、专业化，向业主 和使用人提供有偿服务；二是物业管理是企业行为，与政府职能是两个不同的范畴。《条例》明确了物业管理服务的内容和范围，规定物业管理企业应当承担法律规定和合同约定的义务，并且，界定了物业管理企业与政府有关部门公用事业单位的职责范围。
有这样一个案例：张先生夫妇是居住在A花园的业主，A花园的物业管理由B物业公司负责。某日凌晨3点左右，张先生夫妇被室内的响动惊醒，起床并打开卧室的门，发现有一满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室的过道处，当时便质问：“为什么闯入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在检查时发现张家房门没关，认为室内无人，就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上门，而且质问来人“既是保安为什么不着装？”来人无言以对。于是，张先生找来物业值班经理，这位经理讲可能是误会。第二天，张先
生就到物业管理公司投诉，但物业管理处只是在口头上表示歉意，当张先生要求物业公司解释这保安入室的原因时，物业公司只说已经开除了这名保安，但拒绝给予明确答复。张先生则坚持要求物业管理公司方面就保安入室的解释、物业管理公司的调解结果和开除保安的原因等问题给予答复。当天下午，张先生就接到骚扰电话，此后 多次在深夜接到骚扰电话。于是，张先生夫妇把物业公司告上法庭，要求赔偿精神损失。物业公司辨称：保安员是在深夜值班时发现张先生家的房门虚开，经按铃房内无反应的可疑情况下，始进入房内进行检查，完全是在履行职责，对张先生夫妇的安全负责。根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失、门锁及其他损坏后果，因此保安入室没有任何过错，不构成侵权。另外，<>规定，保安员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电告号码联系有关住户并立即通知公安、消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员见证，由管理公司人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。
在该案中，张先生夫妇身为业主与物业公司之间形成了物业管理合同关系。B物业公司有义务保护张先生夫妇的安全，在发现张先生家房门有不正常情况时可以而且应该采取措施；如果发生盗窃、抢劫等刑事犯罪行为，保安人员应及时向公安机关报案。保安人员径直进入张先生家的行为不符合<>，也超越了其应有的权限，侵犯了张先生夫妇“公民住宅不受侵犯”的权利。并且因为B物业公司的保安员在深夜入室，给熟睡中的张先生夫妇带来一定精神恐惧，所以应给予适当的精神抚慰。法院最终判决B物业公司除向张先生夫妇口头道歉外，还应一次性向张先生夫妇赔偿精神抚慰金各1500元。由此可见，保护业主的安全，维护业主的利益是物业管理公司的职责，但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。物业管理公司及其工作人员在进行物业管理操作过程中必须严格遵守法定或约定的权限和程序，分清与职能部门之间的权力界限。
3.5 物业管理服务费和维修基金
目前，我国多数城市居民收入及消费水平相对较低，对中低收入阶层居住的普通住宅的物业管理服务收费不可能完全实行市场价。《条例》规定，普通居民住宅的物业管理服务价格可以实行政府定价或政府指导价。物业管理服务是一种特殊商品，其特点一是公共消费，二是消费和生产存在于同一过程，每个业主均应交纳所享受的服务相应的物业管理服务费用。因此，《条例》除规定了物业管理服务价格的定价原则和构成外，还规定了物业管理服务费用的交纳和监督管理方式。
物业共用部位共用设备设施大中修和更新改造费用金额较大，一旦发生时，难以及时筹集。为了保证物业的正常使用，保障全体业主的利益，借鉴我国香港和国外关于维修基金制度，并吸取过去的经验教训，为此，《条例》应规定，一个物业管理区域内有两个及两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位共用设备维修基金制度。
3.6 物业的维护和使用
过去，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，所以许多物业过早破损，所以《条例》第五章对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任作了具体规定。现时在一定程度上也以物业管理企业的管理权限进行了约束。
3.7 建设单位的义务
为了创造开展物业管理工作的必备条件，加强物业的建设与管理的衔接，保障购房人享受物业管理消费的权益，《条例》第29、30、31条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。建设单位应当提供物业管理服务用房，并在物业销售（预售）前，选出物业管理企业承担物业管理服务。在业主入住之后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
4 我国物业管理制度的立法完善
4.1 大量纠纷得不到解决 物业管理是否需要中央立法
关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。
笔者认为，三种观点各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一种观点提出的问题在《物业管理条例》出台以后已经在一定程度上得到缓解，由于《物业管理条例》的效果还没有完全表现出来，所以目前并不应急于将《物业管理条例》上升为法律。第二种观点比较可行，也具有可操作性，但是不够全面。尤其是容易出现中央与地方、地区与地区之间立法的冲突的问题。第三种观点提出建立行业协会进行管理具有创造性、新颖性。但是对物业管理进行立法的问题已
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