对县房地产业发展的调查与思考
配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。
三是县外人口来**县购房形成对住宅的需求。成都市的老龄人口逐步增多，他们大多不太适应越来越拥挤、快节奏的城市生活，而选择到距中心城区近、空气清新、自然条件相对优越的**县来居住；高新区西区紧邻**县，区内一些白领阶层也会选择在**县买房；省内不少市外人口到**县定居或投资，由此也形成较大的市场需求。据调查，目前除**筒镇购房户本地居民较多外，犀浦、红光两地商品房购买对象县外人口占了绝大多数。
（三）制约房地产市场需求的主要因素。
一是收入预期不确定。2000年以来，**县地区生产总值年均增长8.2%，农村居民纯收入年均增长6.3 %，低于地区生产总值增长；城镇居民人均可支配收入年均增长9.2%，虽然比地区生产总值增长略高，但受企业改制职工转变身份、就业压力较大等影响，加之医疗、养老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出预期。未来收入的不确定性和支出预期的增加，对当前购房消费造成一定抑制。
二是住房产权制度不健全。市场交易的各类住房中，只有房地产开发企业出售的商品房可以获得房屋所有权和土地使用权证书，其它房屋，包括上市的已购公房、经济适用房、合作建房和私房等等，其土地的供给形式极其复杂，凡是在非出让方式获得的土地上所建房屋都不具有土地使用权证，因而难以上市交易，也无法办理抵押贷款，这给购房融资带来一定的难度，对房地产需求造成了一定影响。
三是国家宏观政策约束。近年来，商业银行对个人贷款业务中住房贷款占了绝对比重，金融对个人购房支持力度有了较大幅度增加。但是由于商业银行住房金融资金来源单一，贷款流动性差，缺乏完善的风险分散机制；个人住房抵押贷款条件偏严、期限偏短、额度偏低，还款方式单一等问题，都对住房金融健康发展形成一定阻碍。加之去年以来国家宏观调控提高商品房按揭贷款利率，也导致金融对房地产业的支持力度有所减弱。
三、加快房地产业发展的对策建议
（一）合理定位，选准房地产业发展主攻方向。据世界银行对世界很多国家考察认为，只有房价与家庭年收入之比达到3:1－6:1时，才能形成有效需求。2004年**县城镇居民人均可支配收入10200元，其中用于购房与建房支出950元，占支出的11.5％，比2000年（500元）增加450元，家庭年收入与房价比在6 :1左右，应该能够形成较大的有效需求。另据调查，市民最想购买的套型面积在80－100 M2之间，其次是100－130 M2，而130－150 M2以上的相对较少。又据中介机构的交易情况显示，与大户型、超大户型住宅相比，中小户型房源更受普通购房户青睐。因此，**县房地产业在今后一段时期内应坚持“放开高价房、优惠中低价房、建设廉租房”，应“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，应以中档小区建设为主，辅之以部分高档社区和适量的经济适用房，满足不同层次消费群体的购房需求。最终达到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居环境和完善的生活配套设施。
（二）科学规划，同步推动旧城改造和新区开发。加快县城旧城改造，进一步完善城市功能，同步推进东南片区新城区建设，扩大**筒、犀浦和红光城市片区规模，改善城市形象，提升城市品位，建设生态人居地，打造都市后花园，增强城市吸引力，吸引更多的人口来**县购房置业。在旧城改造和新区开发的过程中，应根据国家拆迁安置政策，结合**县实际，依法拆迁安置，切实维护被拆迁居民的利益；在不断完善城市总体规划的同时，积极制定**县房地产业发展五年规划，使该产业的发展更为有序合理；对土地实行非饱和适度供应，保持土地的卖方市场，防止以地生财，将房地产业导入健康、持续发展的轨道；适应住宅地产郊区化和大盘化的趋势，对城市片区房地产开发，以城市总体规划为依据，避免地块分隔过小、业主林立、开发档次低、物业管理落后等现象，使房地产走上品牌、规模发展之路，并以此推进**县城市品位的快速提高。
（三）招大引强，实施成片开发和品牌战略。品牌是消费者最能直接利用的信息。**县应着力引进有实力的大企业，全面实施房地产品牌战略，走规模化、精品化开发路子。以第26届成都市房地产交易会为契机，加强房地产市场营销，抓好“打开西部21世纪的财富之门，共创西部21世纪的财富生活空间”的主题宣传，依据“成都西部新中心”的定位，加快各类房地产开发建设，满足不同层次消费群体的购房需求。努力提高房地产开发建设的科技含量，积极推广运用信息化技术，加强小区的安全防护体系建设，推进智能化管理、防火监控及保安自动化体系建设；推广西区花园的开发建设模式，注重小区环境营造，推动房地产市场的精品化发展，犀浦镇因离市中心较近，外来购房者较多，应以开发中高档住宅小区为主；合理安排中小户型比例，满足**县普通百姓家庭的经济承受能力和消费水平，寻求户型平衡，在**筒镇要适度开发中档住宅小区，以满足普通居民住房升级换代的需求；合理安排经济适用房建设，保证拆迁居民和城市低收入家庭的住房需求；考虑以五六层的多层公寓为主，辅以一定小高层和联体别墅，满足部分高收入群体的高档消费需求。
（四）完善政策，为房地产业发展提供优质服务。进一步制定并完善关于加快房地产业发展的相关优惠政策， 《对县房地产业发展的调查与思考(第2页)》
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三是县外人口来**县购房形成对住宅的需求。成都市的老龄人口逐步增多，他们大多不太适应越来越拥挤、快节奏的城市生活，而选择到距中心城区近、空气清新、自然条件相对优越的**县来居住；高新区西区紧邻**县，区内一些白领阶层也会选择在**县买房；省内不少市外人口到**县定居或投资，由此也形成较大的市场需求。据调查，目前除**筒镇购房户本地居民较多外，犀浦、红光两地商品房购买对象县外人口占了绝大多数。
（三）制约房地产市场需求的主要因素。
一是收入预期不确定。2000年以来，**县地区生产总值年均增长8.2%，农村居民纯收入年均增长6.3 %，低于地区生产总值增长；城镇居民人均可支配收入年均增长9.2%，虽然比地区生产总值增长略高，但受企业改制职工转变身份、就业压力较大等影响，加之医疗、养老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出预期。未来收入的不确定性和支出预期的增加，对当前购房消费造成一定抑制。
二是住房产权制度不健全。市场交易的各类住房中，只有房地产开发企业出售的商品房可以获得房屋所有权和土地使用权证书，其它房屋，包括上市的已购公房、经济适用房、合作建房和私房等等，其土地的供给形式极其复杂，凡是在非出让方式获得的土地上所建房屋都不具有土地使用权证，因而难以上市交易，也无法办理抵押贷款，这给购房融资带来一定的难度，对房地产需求造成了一定影响。
三是国家宏观政策约束。近年来，商业银行对个人贷款业务中住房贷款占了绝对比重，金融对个人购房支持力度有了较大幅度增加。但是由于商业银行住房金融资金来源单一，贷款流动性差，缺乏完善的风险分散机制；个人住房抵押贷款条件偏严、期限偏短、额度偏低，还款方式单一等问题，都对住房金融健康发展形成一定阻碍。加之去年以来国家宏观调控提高商品房按揭贷款利率，也导致金融对房地产业的支持力度有所减弱。
三、加快房地产业发展的对策建议
（一）合理定位，选准房地产业发展主攻方向。据世界银行对世界很多国家考察认为，只有房价与家庭年收入之比达到3:1－6:1时，才能形成有效需求。2004年**县城镇居民人均可支配收入10200元，其中用于购房与建房支出950元，占支出的11.5％，比2000年（500元）增加450元，家庭年收入与房价比在6 :1左右，应该能够形成较大的有效需求。另据调查，市民最想购买的套型面积在80－100 M2之间，其次是100－130 M2，而130－150 M2以上的相对较少。又据中介机构的交易情况显示，与大户型、超大户型住宅相比，中小户型房源更受普通购房户青睐。因此，**县房地产业在今后一段时期内应坚持“放开高价房、优惠中低价房、建设廉租房”，应“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，应以中档小区建设为主，辅之以部分高档社区和适量的经济适用房，满足不同层次消费群体的购房需求。最终达到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居环境和完善的生活配套设施。
（二）科学规划，同步推动旧城改造和新区开发。加快县城旧城改造，进一步完善城市功能，同步推进东南片区新城区建设，扩大**筒、犀浦和红光城市片区规模，改善城市形象，提升城市品位，建设生态人居地，打造都市后花园，增强城市吸引力，吸引更多的人口来**县购房置业。在旧城改造和新区开发的过程中，应根据国家拆迁安置政策，结合**县实际，依法拆迁安置，切实维护被拆迁居民的利益；在不断完善城市总体规划的同时，积极制定**县房地产业发展五年规划，使该产业的发展更为有序合理；对土地实行非饱和适度供应，保持土地的卖方市场，防止以地生财，将房地产业导入健康、持续发展的轨道；适应住宅地产郊区化和大盘化的趋势，对城市片区房地产开发，以城市总体规划为依据，避免地块分隔过小、业主林立、开发档次低、物业管理落后等现象，使房地产走上品牌、规模发展之路，并以此推进**县城市品位的快速提高。
（三）招大引强，实施成片开发和品牌战略。品牌是消费者最能直接利用的信息。**县应着力引进有实力的大企业，全面实施房地产品牌战略，走规模化、精品化开发路子。以第26届成都市房地产交易会为契机，加强房地产市场营销，抓好“打开西部21世纪的财富之门，共创西部21世纪的财富生活空间”的主题宣传，依据“成都西部新中心”的定位，加快各类房地产开发建设，满足不同层次消费群体的购房需求。努力提高房地产开发建设的科技含量，积极推广运用信息化技术，加强小区的安全防护体系建设，推进智能化管理、防火监控及保安自动化体系建设；推广西区花园的开发建设模式，注重小区环境营造，推动房地产市场的精品化发展，犀浦镇因离市中心较近，外来购房者较多，应以开发中高档住宅小区为主；合理安排中小户型比例，满足**县普通百姓家庭的经济承受能力和消费水平，寻求户型平衡，在**筒镇要适度开发中档住宅小区，以满足普通居民住房升级换代的需求；合理安排经济适用房建设，保证拆迁居民和城市低收入家庭的住房需求；考虑以五六层的多层公寓为主，辅以一定小高层和联体别墅，满足部分高收入群体的高档消费需求。
（四）完善政策，为房地产业发展提供优质服务。进一步制定并完善关于加快房地产业发展的相关优惠政策， 《对县房地产业发展的调查与思考(第2页)》
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