对县房地产业发展的调查与思考
房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，具有很强的产业关联性，被称为第三产业的龙头产业。随着城乡一体化进程的加快，**县房地产业进入了新一轮快速发展阶段，房地产投资已成为扩大投资需求的重要增长点之一。正确引导**县房地产业快速健康发展，对于推动城市建设，壮大城乡一体化产业支撑，拉动全社会投资与经济增长具有重要的现实意义。
一、**县房地产业发展现状[本文来源于文秘写作-www,wmxz.cn,找范文请到凹丫丫范文网]
（一）开发势头强劲，但投资规模不大。2004年，**县完成房地产投资5.05亿元，新建商品房61.9万M2，实现销售收入12亿元，其投资额、施工面积、竣工面积、销售额均大幅上升，新建商品房销售情况良好。今年1-8月，商品房施工面积56万M2；预售面积23.38万M2，成交金额5.9亿元；销售面积20.45万M2，成交金额4.8亿元；二手房成交面积12.31万M2，申报金额1.18亿元。但从房地产投资规模看，2004年双流、温江、龙泉、新都分别实现房地产投资14亿元、10亿元、12.2亿元、5.6亿元，**县房地产投资规模在同环区县排名第五，说明**县房地产业投资增长空间较大。
（二）开发质量提高，但市场有待培育。**县房地产有企业开发的商品房，有农民在集体土地上联建的房屋，还有政府修建的安置房和农民新居，总体上住宅小区正从传统的户型逐步向景观舒适型过渡，新开发小区普遍注重环境营造，以西区花园为代表的高档住宅小区，其环境营造和物业管理，对县内其它小区开发起到了好的示范带动作用。从房地产市场来看，新建商品房市场供应稳定，需求旺盛，交易规范；二手房市场被进一步激活，交易频繁，逐步规范；农民自建房自发入市，隐形交易，亟待规范。一个城市房地产业成熟的标志之一是其二级市场成为交易的主体，上海市已超过50%，但就**县1-8月的销售情况看，二手房销售面积仅占总销售面积的37.6%，这说明**县房地产市场有待培育。
（三）开发成本上涨，房地产价格攀升。2003年以来**县商品房价格有较大幅度增长，**筒、犀浦、红光和其他镇2005年与2004年比较，住房平均价格分别达到2000、2400、1800、1000元，增长25%、15%、50%、25%；营业房平均价格分别达到5200、6700、4000、2000元，增长16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推动。2004年，外北仓库、原**筒二小和小北街片区的地价分别达到每亩93万元、119万元和124万元，县城片区地价从2003年平均每亩约50万元涨到100万元左右；其次是建筑原材料价格上涨等建设成本提高。二是需求拉动。2003年以来**县商品房市场呈现阶段性供不应求，使得商品房平均成交价格上扬；去年以来，县政府采取的促进二手房交易措施收到明显效果，今年二手房交易频繁，价格也有较大幅度增长，**筒、犀浦、红光和其他镇二手房市场成交价格分别达到1250、1350、1000、650元，比2004年增长25%、8%、18%、8%。
（四）开发主体增多，但楼盘规模小。随着城市交通网络不断完善和城市辐射功能的增强，加之成都近郊区市县特有的地价、房价和环境优势，近郊区市县已成为房地产商投资的重点。由于**县房地产业具有明显的后发优势，很多企业都看好这个市场，目前各类房地产开发企业已达到39家，竞争非常激烈。但由于用地供给的约束，楼盘相对较小。2004年以来，全县共出让土地13宗，其中房地产开发超过50亩的仅有3宗地，最大楼盘面积178.4亩，最小的仅2亩。总体上看，目前20—50亩的小楼盘较多，规模小，档次也不够高，精品楼盘相对偏少。
二、房地产市场需求形势分析
（一）**县城市发展方向和重点。成都市新一轮城市总体规划对**县城市发展定位是：成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。**县自身的定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。到2010年**县城区将新增建设用地15平方公里，城区总用地达到30平方公里，人口达到20万人；到2020年规划城市建设区面积51平方公里，城市片区人口45万人以上。东南部新城是**县未来城市发展的核心区域，将承担**县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模7.1平方公里，规划道路共16条，总长约27公里，预计投资约5亿元（不含拆迁安置费）。从今年开始计划用3年左右时间分步建设，2005年重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。
（二）促进房地产市场需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高对住宅形成巨大的需求。随着城乡一体化的快速推进，到2020年全县城市化水平将达到80％，年均提高2个百分点，县城片区年均新增1.8万人以上。城市人口在短时间内的迅猛增长，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16 M2计算，每年需新建住宅 28.8万M2。
二是居民消费结构变化形成对住宅的需求。2000年以来，**县城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均收入从6569元增加到10200元，农村居民人均纯收入从3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是 《对县房地产业发展的调查与思考》
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一、**县房地产业发展现状[本文来源于文秘写作-www,wmxz.cn,找范文请到凹丫丫范文网]
（一）开发势头强劲，但投资规模不大。2004年，**县完成房地产投资5.05亿元，新建商品房61.9万M2，实现销售收入12亿元，其投资额、施工面积、竣工面积、销售额均大幅上升，新建商品房销售情况良好。今年1-8月，商品房施工面积56万M2；预售面积23.38万M2，成交金额5.9亿元；销售面积20.45万M2，成交金额4.8亿元；二手房成交面积12.31万M2，申报金额1.18亿元。但从房地产投资规模看，2004年双流、温江、龙泉、新都分别实现房地产投资14亿元、10亿元、12.2亿元、5.6亿元，**县房地产投资规模在同环区县排名第五，说明**县房地产业投资增长空间较大。
（二）开发质量提高，但市场有待培育。**县房地产有企业开发的商品房，有农民在集体土地上联建的房屋，还有政府修建的安置房和农民新居，总体上住宅小区正从传统的户型逐步向景观舒适型过渡，新开发小区普遍注重环境营造，以西区花园为代表的高档住宅小区，其环境营造和物业管理，对县内其它小区开发起到了好的示范带动作用。从房地产市场来看，新建商品房市场供应稳定，需求旺盛，交易规范；二手房市场被进一步激活，交易频繁，逐步规范；农民自建房自发入市，隐形交易，亟待规范。一个城市房地产业成熟的标志之一是其二级市场成为交易的主体，上海市已超过50%，但就**县1-8月的销售情况看，二手房销售面积仅占总销售面积的37.6%，这说明**县房地产市场有待培育。
（三）开发成本上涨，房地产价格攀升。2003年以来**县商品房价格有较大幅度增长，**筒、犀浦、红光和其他镇2005年与2004年比较，住房平均价格分别达到2000、2400、1800、1000元，增长25%、15%、50%、25%；营业房平均价格分别达到5200、6700、4000、2000元，增长16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推动。2004年，外北仓库、原**筒二小和小北街片区的地价分别达到每亩93万元、119万元和124万元，县城片区地价从2003年平均每亩约50万元涨到100万元左右；其次是建筑原材料价格上涨等建设成本提高。二是需求拉动。2003年以来**县商品房市场呈现阶段性供不应求，使得商品房平均成交价格上扬；去年以来，县政府采取的促进二手房交易措施收到明显效果，今年二手房交易频繁，价格也有较大幅度增长，**筒、犀浦、红光和其他镇二手房市场成交价格分别达到1250、1350、1000、650元，比2004年增长25%、8%、18%、8%。
（四）开发主体增多，但楼盘规模小。随着城市交通网络不断完善和城市辐射功能的增强，加之成都近郊区市县特有的地价、房价和环境优势，近郊区市县已成为房地产商投资的重点。由于**县房地产业具有明显的后发优势，很多企业都看好这个市场，目前各类房地产开发企业已达到39家，竞争非常激烈。但由于用地供给的约束，楼盘相对较小。2004年以来，全县共出让土地13宗，其中房地产开发超过50亩的仅有3宗地，最大楼盘面积178.4亩，最小的仅2亩。总体上看，目前20—50亩的小楼盘较多，规模小，档次也不够高，精品楼盘相对偏少。
二、房地产市场需求形势分析
（一）**县城市发展方向和重点。成都市新一轮城市总体规划对**县城市发展定位是：成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。**县自身的定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。到2010年**县城区将新增建设用地15平方公里，城区总用地达到30平方公里，人口达到20万人；到2020年规划城市建设区面积51平方公里，城市片区人口45万人以上。东南部新城是**县未来城市发展的核心区域，将承担**县的行政中心、商务中心、居住中心等城市主要功能。用地规模7.1平方公里，规划道路共16条，总长约27公里，预计投资约5亿元（不含拆迁安置费）。从今年开始计划用3年左右时间分步建设，2005年重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。
（二）促进房地产市场需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高对住宅形成巨大的需求。随着城乡一体化的快速推进，到2020年全县城市化水平将达到80％，年均提高2个百分点，县城片区年均新增1.8万人以上。城市人口在短时间内的迅猛增长，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16 M2计算，每年需新建住宅 28.8万M2。
二是居民消费结构变化形成对住宅的需求。2000年以来，**县城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均收入从6569元增加到10200元，农村居民人均纯收入从3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是 《对县房地产业发展的调查与思考》
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