中山市房地产金融业务情况调研报告

望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。 （三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。 自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。 三、中山市分行房地产信贷业务发展情况 （一）个人住房贷款情况 中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表        单位:亿元 项 目 2002 2003 2004 2005.5余额 四行占比 2005.5新增 四行占比 全市占比 工 行      30.32  34.95% 1.86 47.43% 30.01% 农 行      15.80  18.21% 0.86 21.89% 13.85% 中 行      23.83  27.47% 0.58 14.69% 9.29% 建 行 12.79 14.14 16.17 16.80 19.36% 0.63 16.00% 10.13% 交行    7.29  1.78  28.80% 从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年1—5月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止2005年5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。 （二）房地产开发贷款情况 中山市分行房地产发放贷款情况         单位：万元 项       目 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年5月 全市房地产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530   建行房地产贷款余额  11642 14652 26947 26540 37400 其中：房地产开发贷款余额  0 0 500 8620 22460 其中：房地产流动资金贷款  9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市开发银行贷款额  0 0 0.04%   从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，2001、2002年零投放， 2003、2004年投放余额分别为500万元、8620万元，其中2003年占全市总量的0.04 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。 （三）个人住房公积金情况 项  目 2003年 市场占比 2004年 市场占比 2005年5月 市场占比 工 行 10500 26.33% 14451 24.43% 15902 24%

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