开征物业税的几点研究

近年来，全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题，房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出，“在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税来控制房地产市场，稳定房价”。应该说，倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税，简单的说就是向房产的拥有者征税，将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，统一课征“物业税”，使得房产的购买者买房阶段税费降低，而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

（一）开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收，即对拥有单套面积较大，超出普通住宅标准或生活必要限度等，占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，提醒居民在住房消费上要理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平。

（二）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要原因就是，现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批的越快，地方经济优越发展得越快，但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”，其结果是土地失控，金融风险急剧上升。因此，只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，物业税的开征，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式，同时降低金融风险的上升。

（三）开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也十分可观，但房地产业已经成为偷逃税的重突区，来自国家税务局的信息显示，房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷逃税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，涉税条件的数量、查补税款也越来越多，而税费负担重，促使了房地产商投机和偷逃税款。因此，通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于正确处理税和费的关系，彻底改变整个房地产运营的格局，促进房地产市场的健康发展。

（四）开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

（一）如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样，既有商品房，也有公有房，既有经济房，也有大型豪华别墅，既有城市住房，也有农村住房，物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重，因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平，达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通民众生活必需的消费，是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税，有无重复征税的嫌疑，也是开征物业税时需要解决的问题。

（二）如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要切断相关多个部门的财源，同时涉及到地方政府土地出让金的利益，又要精简合并税种，无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金，这两项收费与地方财政关系甚密，开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益，而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”，由地方政府“自由”分配。

开征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此基础上，把物业税开征涉及的房屋值进行评估，确定评估标准、评估单位以及房屋权属确认等一系列基础性的技术性，解决税基问题。开征物业税后，地税部门应配备专门征收物业税的人员，来研究掌握物业税的具体征管模式。笔者认为物业税的开征，要辅之于住房，银行存款实名制的落实，凡是在房产所在地有稳定收入的业主应实行源头控管，可通过行政、企事业单位等从工资卡中代扣代缴；不在房产所在地以及无固定收入的业主应缴的物业税，建议由物业管理部门代征代缴；对拒不缴纳物业税的单个业主，应完善相当法律法规，由地税部门采取一定的强制措施，其他部门协作配合，来保证物业税的顺利实施。

总而言之，物业税的出台绝非一日之功，需要对各地不同住房情况进行分析和，解决目前就“房”和“地”分别征税带来的税制不规范问题，更好地促进我国房地产业健康发展和税制日臻完善，达到二者和谐的目的。

开征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此

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