房地产策划模式比较及全程策划内涵

民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。 
总之，由于各方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。 
综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础： 
A、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（50m2-90m2）。 
B、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“万科城市花园“，被多数人认为是”成功人士“的选择）。 
C、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。 

6、项目现场包装及平面设计 
现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。 
在本项目的操作中，引入项目VI（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可以提升价值500元以上。 

7、项目营销策划 
营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素，金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升500元以上。 

8、物业管理 
引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。 

9、结论 
以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。 


◆ 第六段：如何进行项目投资估算？ 

序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注 
1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100 
2 前期工程费 330 52 
3 建安工程费 14012.37 2204 
4 前期费用 350 55 
5 公共配套设施费 330&

nbsp;51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 
6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计 
7 期间费用 2161.62 340 
管理费 80 
财务费用 60 按2000万元贷款,2年期限计 
销售费用 200 
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提 
9 合计 24994.98 3931.5 


◆ 第七段：如何进行财务评定？ 

1、利润预测 
销售平均价格：4660元/平方米 
（入市价格：4300元/平方米） 
（全部销售实现价格：6000元/平方米） 
单位成本：3931.5元/平方米 
可售面积：63577平方米 
销售收入：29245.42元 
税前利润：4250.44元 
税前利润率：4250.44÷24994.98=17% 

2、其他（略） 

◆ 第八段：如何进行项目敏感性分析？ 

1、盈亏平衡点分析 
盈亏平衡分析预测表 
序号 总投资（万元） 金额（万元） 
1 土地费用 6993.47 
2 管理费 508.62 
3 配套费 330 
网球场 70 
绿化小品及环艺 100 
会所 100 
保安监控及围栏 60 
4 固定成本合计 7932.09 
5 单位固定成本（元/平方米） 1231.91 
6 总变动成本 17062.89 
7 单位变动成本（元/平方米） 2683.81 

其中： 
A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本÷（销售单价-单位变动成本） 
=79320900÷（4600-2683.81）=41395.11平米 
B、保本销售额=销售单价×A=19041.75万元 

2、成本变动对利润的影响 
计划平均成本为3931.5元。在销售景观与销售量不变的情况下，单位成本每增加100元，即比计划成本提高2.54%，则利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即单位成本每增加1%，将导致利润减少5.71%。 

3、销售价格变动对利润的影响 
计划平均售价为4600元，若平均售价降低100元，即降低2.17%，在成本不变的情况下，利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即平均售价每降低成本1%，将导致利润减少6.77%。 

当期市场需求的衡量 
营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。 
一、估计市场总需求 
市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。 
即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额，我们称为最低市场需求。当营销支出高到某一水平时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。 
市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。 
二、估计区域市场需求 
所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。 
（一）市场累加法 
市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购买数量。 
（二）市场因素指数法 
最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。 
三、估计实际销售额与市场占有率 


第三段：房地产项目可行性研究范本 
商住项目可行性研究报告目录 

1.0项目的基本情况 
1.1项目背景 
1.2项目主办单位简介 
1.3

《房地产策划模式比较及全程策划内涵(第5页)》