房地产策划模式比较及全程策划内涵
主办单位之合作意向
1.4可行性研究的主要技术经济指标
2.0项目投资环境和市场研究
2.1广州市概况及经济发展基本情况
2.2广州市房地产发展及市场的基本概况
2.2.1房地产开发企业发展较快
2.2.2房地产开发工作量迅速增加
2.2.3商品房的销售量不断提高
2.2.4房地产开发企业经营效益显著
2.2.5对广州房地产市场的展望
2.3利用外资开发的法律依据
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
2.4.1供应情况
2.4.2需求情况
2.4.3物业出租情况
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析
2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
3.0项目开发及技术设计方案的分析
3.1地块及周围环境、建设开发条件
3.1.1地理位置及道路交通
3.1.2地形、地质
3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施
3.1.4综合评述
3.2地块拆迁安置情况
3. 3场地三通一平的安排
4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划
5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
5.1基本参数
5.2土地成本（以下均为人民币计算）
5.3建安工程成本
5.4前期费用
5.5红线内外工程技工建配套费&n
5.6不可预见费
5.7开发期税费
5.8资金筹措计划及财务费用
5.8.1资金筹措
5.8.2财务费用
6.0可行性研究财务数据的选定和预测
6.1售楼收入的测定
6.1.1住宅销售单价的测定
6.1.2商铺销售单价的测定
6.1.3单位销售单价的测定
6.1.4建议销售价
6.1.5实际销售总收入
6.2大厦经营管理费用收入与支出
6.3经营税费及所得税的缴交
6.4土地增值税
6.5所得税
7.0项目经济效益分析
7.1项目盈利能力分析
7.1.1内部收益率（IRR）
7.1.2净现值（NPV）
7.1.3净现值率（NPVR）
7.1.4投资回报率
7.2项目的不确定性分析
7.2.1项目盈亏平衡分析
7.2.2项目敏感性分析
7.2.3概率分析
8.0可行性研究结论与建议
8.1项目综合经济评价
8.2有关说明及建议
8.3项目主要技术经济数据、指标综合表
附表、附图
附表一 项目综合收益表
附表二 项目动态综合表
附表三 项目投资利息估算表
附表四 土地增值税计算表
附表五 项目敏感性分析表
附表六 概率分析
附图一 项目盈亏平衡分析曲线
附图二 项目敏感性分析图
附录
1.0—2.3（略）
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
2.4.1供应情况
1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表
单位：平方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 推出面积 425239 161660 0 586899
占当年推出比例 72.5% 27.5% 0% 100%
94年 推出面积 79671 31880 62009 173560
占当年推出比例 46% 18.3% 35.7% 100%
95年 总供应量 50490 193540 62009 760459
所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100%
由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。
以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。
地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表
序号 地块编号 所在区 地理位置 用地功能 总建筑面积（平方米）
1 HR-2 荔湾区 华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北 公寓、商业 107874
2 HR-3 荔湾区 华贵路以东，长寿西路以南 公寓、商业 76508
3 HR-4 荔湾区 华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北 公寓、商业、写字楼 233656
4 HR-5 荔湾区 华贵路以西，宝源路以北 公寓、商业、写字楼 43884
现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。
2.4.2需求情况
2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析
从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录 《房地产策划模式比较及全程策划内涵(第6页)》
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1.4可行性研究的主要技术经济指标
2.0项目投资环境和市场研究
2.1广州市概况及经济发展基本情况
2.2广州市房地产发展及市场的基本概况
2.2.1房地产开发企业发展较快
2.2.2房地产开发工作量迅速增加
2.2.3商品房的销售量不断提高
2.2.4房地产开发企业经营效益显著
2.2.5对广州房地产市场的展望
2.3利用外资开发的法律依据
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
2.4.1供应情况
2.4.2需求情况
2.4.3物业出租情况
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析
2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
3.0项目开发及技术设计方案的分析
3.1地块及周围环境、建设开发条件
3.1.1地理位置及道路交通
3.1.2地形、地质
3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施
3.1.4综合评述
3.2地块拆迁安置情况
3. 3场地三通一平的安排
4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划
5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
5.1基本参数
5.2土地成本（以下均为人民币计算）
5.3建安工程成本
5.4前期费用
5.5红线内外工程技工建配套费&n
bsp;
5.6不可预见费
5.7开发期税费
5.8资金筹措计划及财务费用
5.8.1资金筹措
5.8.2财务费用
6.0可行性研究财务数据的选定和预测
6.1售楼收入的测定
6.1.1住宅销售单价的测定
6.1.2商铺销售单价的测定
6.1.3单位销售单价的测定
6.1.4建议销售价
6.1.5实际销售总收入
6.2大厦经营管理费用收入与支出
6.3经营税费及所得税的缴交
6.4土地增值税
6.5所得税
7.0项目经济效益分析
7.1项目盈利能力分析
7.1.1内部收益率（IRR）
7.1.2净现值（NPV）
7.1.3净现值率（NPVR）
7.1.4投资回报率
7.2项目的不确定性分析
7.2.1项目盈亏平衡分析
7.2.2项目敏感性分析
7.2.3概率分析
8.0可行性研究结论与建议
8.1项目综合经济评价
8.2有关说明及建议
8.3项目主要技术经济数据、指标综合表
附表、附图
附表一 项目综合收益表
附表二 项目动态综合表
附表三 项目投资利息估算表
附表四 土地增值税计算表
附表五 项目敏感性分析表
附表六 概率分析
附图一 项目盈亏平衡分析曲线
附图二 项目敏感性分析图
附录
1.0—2.3（略）
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
2.4.1供应情况
1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表
单位：平方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 推出面积 425239 161660 0 586899
占当年推出比例 72.5% 27.5% 0% 100%
94年 推出面积 79671 31880 62009 173560
占当年推出比例 46% 18.3% 35.7% 100%
95年 总供应量 50490 193540 62009 760459
所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100%
由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。
以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。
地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表
序号 地块编号 所在区 地理位置 用地功能 总建筑面积（平方米）
1 HR-2 荔湾区 华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北 公寓、商业 107874
2 HR-3 荔湾区 华贵路以东，长寿西路以南 公寓、商业 76508
3 HR-4 荔湾区 华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北 公寓、商业、写字楼 233656
4 HR-5 荔湾区 华贵路以西，宝源路以北 公寓、商业、写字楼 43884
现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。
2.4.2需求情况
2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析
从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录 《房地产策划模式比较及全程策划内涵(第6页)》
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