我国“善意取得”立法现状及构想

动产与不动产之分。有条件地承认不动产的善意取得是有其现实意义的。那么在什么样的前提条件下，不动产可以适用善意取得呢？笔者认为有三种情形值得考虑。    (1) 尚未登记的不动产。这类不动产主要可能存在于农村的房屋、树木、农作物、城镇新建的商品房等。     (2) 部分共同共有人擅自处分已登记的共有不动产。如丈夫将与妻子共同共有的已登记的房屋，擅自出卖给善意买受人，该房屋即可成为善意取得的客体。    (3) 登记机关对产权登记有误的不动产。真正权利与登记不一致时，对于信赖登记而交易的第三人应予以保护。如登记机关将甲的房屋登记在乙的名下，乙明知此情况却将该房屋转让给丙，丙根据登记误信乙为所有人而买下该房屋且办理了过户手续，丙可以善意取得该房屋的所有权。     2、善意取得的客观方面须是受让人因交易而合法、有偿地取得占有   (1) 须因交易而取得占有。让与人与受让人之间必须有转移所有权或设定其他物权的合意，如买卖、互易、接受债务清偿等，受让人基于上述交易行为而取得物之占有，才能发生善意取得的效力。相反，非基于交易行为而取得物之占有的，不适用善意取得制度，如继承。     (2) 须合法地取得占有。受让人取得占有之交易行为必须有效成立。无效或已撤销的民事行为不适用善意取得。但是，原权利人与无权让与人之间的法律关系无效或被撤销，不影响受让人对所转让的财产的善意取得。     (3) 须有偿地取得占有。这点在前文已有阐释，此不累述。     (4) 须占有取得。善意取得制度是从占有公信力出发保障交易安全的法律制度，占有是善意第三人取得权利的基础。在未取得财产占有之前，善意受让人仅享有请求让与人交付财产的债权，原权利人对该财产的所有权并没有消灭。根据物权先于债权的民法原理，法律应优先保护原权利人。当原权利人向仍然占有财产的让与人请求返还原物时，无权让与人与善意受让人均不得以善意取得加以抗辩，善意受让人只能请求无权让与人赔偿损失。需要特别指出的是，以交付形式进行占有的依法发生善意取得效力，而以占有改定方式进行占有的，有悖于占有公信力的初衷，故不应发生善意取得的效力。Ã 3、善意取得的主体包括无权让与人和受让人 　　无权让与人与善意受让人是善意取得制度不可缺少的双方当事人，没有无权让与人的处分行为，就不具善意取得的前提条件；没有受让人的善意占有，也不会发生善意取得的法律后果。双方当事人必须符合形成有效法律关系的要件，即都必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人和其他经济组织，限制民事行为能力人受让或让与，应由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。其中，无权让与人，不仅包括无所有权人、无权为他人或以自己名义处分某物的人，所有权人也可成为此处所指的无权让与人。这主要发生在所有权受到国家权力机关的限制或具有物权效力的限制情形。例如所有权人的财产被查封、扣押后，所有人就其财产所为处分行为即为无权处分行为。就取得权利而言，善意取得的权利主体仅指受让人。当他与让与人进行交易行为时，可由其本人亲自进行，亦可由其监护人、代理人、委托代理人等代为进行。 　　４、善意取得的主观方面须是受让人取得财产时为善意。 　　近现代民事立法大多在以下两种意义上使用“善意”一词：一指行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的的主观态度；另指行为人在为某种行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。善意取得的“善意”系在后一种意义上使用。理论上有“积极观念说”和“消极观念说”之别，前者要求受让人必须有将转让人视为所有权人的观念，后者则要求受让人不知或不应知转让人为无权处分人即可。因“积极观念说”对受让人要求苛刻，各国大多采“消极观念说”。Ä不过，善意并非指受让人不知道法律规定而为的民事行为。“占有人不能用法律上的错误而主张其占有出于善意”，Å对法律的无知不能作为善意的借口。 　　善意的主体，一般以受让人为善意即可，出让人是否善意，并不影响善意取得的成立，出让人非善意，一般不能要求返还财产。如果受让人是代理人，只要代理人是善意的，被代理人一般就可以取得财产所有权，但在委托代理中，如果代理人是善意而被代理人非善意，则不应成立善意取得，以免恶意第三人假借他人之手合法取得财产所有权。Æ 　　善意的时间，以受让人受让财产的当时为善意即可，受让之后是否善意，可不涉及，所以有的国家民法称善意取得为即时取得，这对于财产的流通和社会经济关系的稳定，有着十分重要的意义。 　　善意作为财产受让人的主观心理状况，要对此进行正确判断并非易事，在通常情况下，对受让人善意的认定，采推定善意的方法，即推定受让人为善意，Ç主要从以下几个方面进行考察：(1)受让人有无法定了解的义务；(2)财产转让时的价格情况；(3)受让人的专业以及文化知识水平；(4)受让人对转让人的熟悉和了解程度；(5)交易场所因素；(6)受让人与转让人的关系及其对转让人的态度。当然，在实践中，判断是否善意还有其他一些因素，并没有一个绝对的标准，上面所提到的也不能适用于所有的情况，要想正确地把握，还需要因时、因地、因人、因事具体分析。     (三)善意取得制度的直接法律后果     善意取得制度的直接法律后果是所有权的移转，即善意受让人即时取得受让财产的所有权，而且其取得的性质为原始取得，原存于财产上的各种负担归于消灭，原所有人不再享有该物的所有权。但受让人在受让财产时，明知其存在负担的，则在其明知的范围内，物的负担继续存续。善意受让人取得的财产

《我国“善意取得”立法现状及构想(第3页)》