决定较高房价水平的主导力量：12个中国特色的因素

０％的首付，其余８０％银行解决，有的银行一度还开办了“零首付”个人住房贷款业务。这就使“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节，一步到位了。与住房制度改革带来的影响相汇合，一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然很强烈。目前，个人购买商品房的比重已达９５％以上，居民已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本性转变。 　　再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。这突出表现在教育与医疗保障上。由于区位、政策和市场等原因，教育资源呈现出违背公平的流动、积聚和配置格局，使城乡之间的相对差别和绝对差别明显拉大。在医疗资源的城乡配置上也是如此。在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。而在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育。城乡之间还存在其他方面的福利差别。改革以来?农民的见闻开阔了，心理上的不平衡也突出起来。近年来由于政府对城乡来往控制程度稍有放松，这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一。显然这对住房需求也要产生巨大影响。 　　三、“三大意识背景”对房价的上升具有明显的推波助澜作用 　　“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。它们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影响的。 城乡阶层意识源于城乡经济差别和政治差别的客观存在，而经济差别与政治差别又是密切联系在一起的。城乡经济差别主要表现在不同的产业结构上。城市主要以第二、第三产业为主导，乡村主要以传统的第一产业为主。由于城市第二、第三产业聚集规模大，产品附加值高，使的城市居民的收入水平比乡村居民高。另外，由于城市产业起初发展劳动密集性产业，劳动就业率比农村高。由于城市在经济上一直处于主导地位，它在政治上也处于优势。城市是一个区域的重要组成部分，也是经济空间的载体，其在区域的地位显得越来越重要。在现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导的关系。由于在经济上广大乡村是城市的腹地，政治上也处于弱势地位。再加上福利差异等因素的影响，市民与农民之间就产生了还存在严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农村人，农民每天面朝黄土背朝天，生活水平、见识等等确实与市民存在明显差距，所以农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作，即使第一代进城农民遇到了许多困难，他们一般也会努力去克服，以求为子女换来生存的“尊严”。 　　城市主要是通过人的思维规划建造的，它根据人的生活需要建设相应的人工生活环境，能更大程度的满足人的需求。而乡村是纯自然的，限制了人们更好地生活。城市又是科学技术的创造地，城市的劳动力比乡村的劳动力更容易获得科学技术知识，而大多数大学生都选择在城市工作和生活，更加剧了城乡科学技术水平的差别。亚里士多德说过：“人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好居留于城市。”这一点似乎在中华民族身上体现得更加明显。中华民族的群居意识是很强的，也是很有特色的社会现象，即使到了国外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地缘、学缘、业缘等各种关系，崇尚互爱互助、密切交往，这也导致人口不断集中，从社会学角度促进了城市化，增大了住房需求。 　　中国人的传统意识是花昨天的钱，而不是花明天的钱。所以中国人没有借款意识，一般是不负债的。但随着对外开放的推进，人们的观念逐渐变化。那个中国老太太和美国老太太在天堂里的如何买房的“对话”被每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费为什么不干呢？于是大城市众多的“百万负翁”出现了，显然这会对住房需求的扩张产生巨大的推进作用。 　　综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后２０年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。 （来稿作者为师范大学管理学院教授，民革中央委员）

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