决定较高房价水平的主导力量：12个中国特色的因素

    有关中国房地产市场发展问题的争论近些年始终没有停息过。政府必须透过泡沫般的情绪化言论，对中国房地产业和房地产形势形成科学认识，否则许多不科学、不合理的言论可能误导甚至胁持政府的宏观决策。我认为目前的房价水平较高，但导致这一现状的主要原因是目前存在着１２个具有中国特色的影响因素，而且它们叠合在一起发挥作用。所以，简单地与国外、与国际标准比较是不科学的。 　　一、六大国情背景决定了长期的明显的求大于供局面 　　所谓“六大国情背景”，是指人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等６个明显体现现阶段中国发展背景与特点的因素。中国人均占有土地面积不足世界平均数的１／３，如果与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比，差距就更明显了。在土地问题上，我们的国策是“一要吃饭，二要建设”，也就是说农业是第一位的，要先保吃饭问题。这么大的国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价。１９９４、１９９５年，美国人莱斯特·Ｒ·布朗连续发表了两篇表达同一思想的惊世骇俗的文章——《谁来养活中国——当２０３０年中国粮食问题成为世界问题的时候》、《未来的限制》。这两篇文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的。中国已经成为粮食净进口国，严格保护耕地的意义已经不止停留在纸面上。要严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制。 另一方面，中国的人口却在继续增长，在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加。除了机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题。中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由１９９３年的２８％提高到２００３年的４０．５％。根据统计，２００３年，中国共有建制市６６０个，同年，中 国总人口为１２．９亿，其中市镇人口为５．２亿。２００３年城市人口上升了１．５个百分点，大约增加了２０００万。但中国的城市化也需要二、三十年的过程。它会带动投资热，当前８０％左右的中长期投资就都与城市住房、公共基础设施建设有关。它还会带动重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房地产业作支撑。 　　中国还处于经济高速增长阶段。改革开放以来中国的增长速度世界第一，而且这种趋势还会继续下去。如果中国致力于构建缘西边境国际经济合作带，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长２０年。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。房地产也不可能不发展，因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。 再就是城乡收入差异问题。中国这个问题很严重，而且未来１０年内不可能解决。不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发达，就业机会也很少，而城市就业机会多，失业了政府还帮助再就业，而且有失业保险、最低生活保障、各种救济等。这么大的诱惑当然农民争着进城了。进城就得有房住，不管是租房还是买房。 　　最后，我们看家庭规模小型化倾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构中高达６０％以上，而且有增加的趋势。这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。家庭结构愈小，人均消费面积愈大。即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。 　　二、三大制度背景从时间、空间两个角度极大地抬升了需求水平 三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社会福利制度现状对房产市场产生的影响。前两个因素从时间角度将原本该均匀分布在几十年时间段的住房需求挤压到当前较短的大约２０年左右甚至更短的时间实现，特别是最近几年是典型的“喷发期”；后一个因素则从空间角度将分布在全社会的住房需求吸附城镇中实现。这促进了城市化的进程，但与城市化本身的起因是不同的，是农民阶层对城乡社会福利分配不公的本能反映。 　　传统的城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度，由于存在着住房建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失养失修现象严重、住房分配不公和苦乐不均等一系列严重的弊端和问题，国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。但是，由于人的自利本性以及各种体制、制度的相互制肘，这项改革是相当艰巨的。尽管住房制度改革已经搞了２０多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前，人们或多或少存在“赚便宜”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买，买方的需求远没有现在这么大。但住大房、住好房的愿望是与日俱增的。１９９８年６月，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从１９９８年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。但直到２００１年，实物分配的渠道才基本被堵死。当福利分房渠道被彻底切断后，大家知道再等已经没有结果，必须买房了，于是压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来。 　　另一方面，金融制度改革带来了金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高。这带来了个人住房贷款余额的急剧增加。例如，２０００年年初建设银行的个人住房贷款余额为８６４亿元，年末就达到了１７９１亿元。截至２００２年年末，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达７２１３亿元。此后这项业务发展更快，截至２００４年１１月１７日，仅工商银行一家个人住房贷款余额就达到了４０２７．１１亿元。对购房者来说，只要交上２