建设工业园区，是区委、区政府立足新的世纪，面对新的形势，作出的重大战略决策，既反映了我区产业结构的调整方向，又反映了区内外资本流动和厂商投资区位选择的必然要求，更反映了我区加速向城市化、工业化、现代化转型的必然趋势。从经济意义上讲，工业园区应该是指工业企业相对聚集，有较完善的基础设施和较高效齐全配套服务体系的工业制造区域。从 实际来看，加速建设工业园区，可以做大做强工业基础，形成特色支柱产业和拳头产品，促进工业经济上档次、上规模，可以形成企业集群和规模经济优势，增强区域经济实力，既有利于整合优化工业资源，也有利于生产管理和环境治理，对于推进我区工业经济布局结构的调整，进一步优化产业结构，解决移民难题，做大经济总量，增强财政实力，增加就业岗位，都具有重要的战略意义。因此，必须不断探索和研究工业园区的建设。（一）工业园区建设要把规划工作作为基础。编制高起点、高标准规划，就其经济意义而言，实质上是在顺应市场需求，营造园区的卖点、赚钱点，将直接决定园区的层级与成败。因此，园区规划一定要做到“三个衔接”，一是与全区土地利用总体规划、交通规划等相衔接；二是与对外招商引资相衔接；三是与老城区工业企业“退二进三”相衔接。要明确一区四园的结构、规模和发展方向、可接纳的工业门类，完善配套设施。要立足于建设资金的动态平衡、整体平衡和长期平衡，坚持基础设施先行，高起点、高标准建设基础设施。要明确产业定位，做到主导产业、主导产品特色鲜明。要以重点企业、品牌产品带动园区发展。（二）工业园区建设要把招商引资作为关键。企业集群能否最终出现，是工业园区兴衰成败的关键。国内外的大量事实都证明，企业集群成功与否最终决定于市场。是市场的需求决定着工业园区的命运。必须确立以市场需求（投资者需求）为核心建设工业园区的新观念。要不断增强园区与市场对接的能力。要从投资者的角度反思园区的产业定位，明确园区的比较优势、核心卖点，在产业链上寻求优势环节，思考哪里的投资者、哪一类投资者需要这样的比较优势，需要这样的核心卖点，从而锁定园区的目标客户，明确园区的主攻方向，再以市场化手段向其推销园区。要确立“三个意识”，一是确立招商引资是园区生命线的意识；二是确立投资者是园区上帝的意识；三是确立全员招商的意识。要降低“四大门槛”，从多个渠道增大投资者的赢利空间，增强对投资者的吸引力。理论上讲，只要有6的赢利率，就会有投资者投资。鉴于 地处内陆腹地，应该考虑为投资者赢得8以上的赢利率。如果投资者难以从市场上获得如此的赢利率，就应该通过我们的努力，使其从其他渠道获得。一是降低土地购置成本。办法之一是从严控制征地成本，从源头控制住地价；之二是力争商住区的溢出价平衡一部分工业用地地价；之三是对园区土地实行可租可售，以租金抵售款的政策。为降低企业所付出的时间成本，企业购置土地应尽可能简化程序：（1）企业与园区管委会协商用地方式和地价款；（2）企业凭园区管委会地价批准文件（通知书）和《建设用地规划许可证》就可以办理建设用地批准书。二是降低基建成本。如果企业需要，园区可以引进资金建设厂房出租，条件成熟时也可以组建工业园区建筑公司建设厂房。引进资金建设厂房，开发商可按低于园区公布的标准地价的一定比例取得土地使用权，可以一次性付款，分期付款，也可按年度缴纳土地出让金。园区管委会对开发商投资建设和经营标准厂房应尽可能给予财政扶持。三是降低物流成本。条件成熟时组建工业园区物流公司，统一从事园区企业物流服务。四是降低规费征收、项目审查等成本。执行五项制度。一是“一门式”服务制。一个漏斗对内，一个窗口对外，“一门受理、规范审批、限时办结”，企业提供必需的材料后，园区负责由专人代表企业办理开工前、开工后的一切手续。二是“三表”追踪制。即项目线索追踪表、签约项目落实情况追踪表、项目建设运行情况追踪表。三是限时办理制。四是投诉回复制。五是特事特办制。要创新工作方法。一是小分队招商。“挖墙角”。二是项目招商。“对阵拍托”。三是产业招商。以 的优势产业对外招商。四是产业链招商。从产业关联性的角度去考虑企业聚集。要实行程序化招商。比如按照市场调查、生产成本分析和赢利可能性分析——制作招商方案（项目策划书）——准备招商人员——提出招商活动的创意——电话联系、邮件联系——相约洽谈——深入考察的程序来进行招商，就可以减少工作的盲目性和无效性。（三）工业园区建设要把融资作为保证。工业园区的基本商业模式是：收入由两部分组成，一是土地出让收入，二是财政收入；支出也由两部分组成，一是土地开发支出，二是园区运营费用。工业园区要运作正常，必须研究收支平衡模式和赢利模式。 工业园区的基本情况是累计收入小于累计支出，要解决现金流必须靠融资。融资渠道是多种多样的。第一，向银行融资。在自然人资本和社会法人资本一时难以进入的情况下，银行资本是主渠道。向银行融资，必须回答园区的赢利点在哪里，只有这样，才能增强银行对园区的信心，才能增强银行对园区信用的看法，从而增强园区的融资能力。我们的现实是，一方面，要以降低地价的办法吸引投资者，另一方面，又必须思考怎样以综合地价的出让收入和未来的税收来平衡让利于投资者的部分。因此，建设生活服务区以获取土地溢出价格，平衡工业用地差口；建立土地储备制度，以规划土地未来的出让金为质押；以土地整治项目本身为质押，向银行贷款，就成为工业园区融资的三条主要出路。第二，向开发商借款。可以向中标的开发商借款（开发商垫资入场），开发结束园区支付一定比例的工程款，其余以成本价土地抵偿，规定招商用途和期限，如果招进客商，园区让利部分兑付给开发商；如果未能实现招商，园区打折回购。第三，向社会法人融资。工业园区开发有限公司开放股权结构，以增资扩股的方式融资。第四，项目融资。如BOT（建设—运营—移交）、准ABS（以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，募集社会资本共同建设）、PPP（公共部门与私人企业合作）、MBO（管理者利用借贷所融资本购买本公司股票）。（四）工业园区建设还要把体制、机制创新作为前提。工业园区的根本出路在于加快体制、机制创新，真正实现政企、政事、政资分开，坚持“小政府、大服务”管理模式，形成符合市场经济规律、与国际惯例接轨的管理体制与运行机制。要按照“经营园区”的观念，对园区实行市场化运作、企业化管理、社会化服务。对土地实行有偿使用，对项目实行招标建设，对物业管理、基础设施、配套服务实行市场化运作。同时，在多元化投入机制、招商机制、企业自主决策机制、考核奖惩机制等方面进行探索与实践，从体制上保障工业园区建设的持续、快速发展。
《市场为导向市场化运作建设工业园区》
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