澳洲买房，我和妻子的鸡肋投资

　　澳洲买房，我和妻子的鸡肋投资
　　
　　■张志祥 口述 阿木 整理
　　
　　一次蜜月旅游，让北京的张志祥夫妇有了海外购房的畅想。国内限购令的出台，更坚定了他们海外购房的决心。然而，陌生的国度让他们的购房计划充满了变数……
　　
　　购房移民？那是忽悠
　　
　　2008年6月，我和妻子鲍欣去澳大利亚墨尔本度蜜月，阳光、海浪、沙滩……这座著名的黄金海岸城市让人兴奋不已。逾百年历史的墨尔本皇家展览馆古色古香、美轮美奂，市中心费兹洛公园内的“库克船长的小屋”沧桑而又迷人……
　　
　　鲍欣说：“我们要是能在这里生活该多好啊！”我豪气地承诺：“我们可以在这里买一套房子，每年过来小住一段时间。”
　　
　　我在北京代理韩国某知名品牌手机，打拼多年，有些事业基础。鲍欣大学毕业后进入全球500强企业的中国总部工作，收入也不差。在国外买房，对我们来说不是遥远的梦。为什么挣钱？不就是希望过上理想的生活吗。
　　
　　回国后，我们开始关注澳大利亚的购房信息。2008年9月，我们在报纸上看到一家澳大利亚房地产经纪公司的广告：“上半辈子在国内打拼，无怨无悔；下半辈子看看外面的世界，领略不同的人生。”广告中还特别强调：“投资地产，快速移民！”
　　
　　鲍欣把这条广告看了一遍又一遍，兴奋地说：“看来老天要成全我们了！”这些年，投资移民的潮流方兴未艾，我一个朋友2007年初在法国巴黎买了一套房子，不到一年升值10%。购房，算是一个规避风险、让资产保值增值的好办法。
　　
　　这家房地产经纪公司推出两万元赴澳洲旅游加看房的活动，鲍欣请了年假欣然前往。
　　
　　在澳洲，鲍欣每天都打电话向我汇报当天的考察情况。她说：“老公，你知道吗？这里简直就是人间天堂。200多万人民币能买一套200平方米的独立别墅，前后有大花园，桂花、玉兰、玫瑰花连成片，花团锦簇中还有秋千架、游泳池，诱惑无法抵挡！”
　　
　　鲍欣对大房子的神往，我能理解。她从小在上海的里弄里长大，曾向我描述过她小时候与邻居共用厨房和卫生间的经历。男人爱女人，就该让她过上想要的生活，我给鲍欣放权：“要是看中心仪的房子，你就定下来吧。”
　　
　　几天后，鲍欣看中墨尔本东部的一套价值40万澳元、面积达300多平方米的房子，支付了1万澳元的诚意金。回到北京，她高兴地告诉我：“老公，等购房手续办完，我们就能移民啦。还有，产权永远属于我们！”
　　
　　我知道，不少国家已经收紧了移民政策，在澳大利亚买房真的能移民吗？我向朋友打听，朋友告诉我：“你们肯定上当了，买房就能移民，哪有这么好的事！莫说是澳大利亚，连非洲都不可能！”我不甘心，又打电话到中国驻澳大利亚大使馆，工作人员明确地告诉我：“移民到澳大利亚大致有以下几种途径：投资移民、技术移民、当地雇主担保等，购房移民，这是不可能的事。”
　　
　　我和鲍欣顿时懵了，赶紧打电话到那家房地产经纪公司在澳洲的总部，对方说：“你们一定搞错了，我们宣传的是买房拥有居留权。”再找出那份报纸一看，原来对方偷换了概念，移民与居留权完全是两回事！再上网查鲍欣看中的那套房子所处地段的房价，40万澳币的价格明显偏高。
　　
　　反复交涉后，对方最终将那1万澳元的诚意金退给我们。希望落空，鲍欣有些受伤地说：“只知道国内房地产市场的水很深，猫腻多，没想到国外也一样。”我安慰她：“没事，这也提醒咱们以后要多个心眼。”
　　
　　我和鲍欣没有放弃在墨尔本购房的计划。在我们看来，在澳洲购房，无论投资还是每年过去度假小住，都是不错的选择。
　　
　　2009年3月，我所代理的手机公司在墨尔本举行年会。这也是在当地挑选房子的好机会。经过多方考察，我与当地一家房地产开发商签订了购房合同，定购了一套总价43万澳元、占地面积300多平方米的房子。在墨尔本购买期房，前期只需支付10%的房款，待楼房封顶后才能向银行贷款。
　　
　　我前期支付了4.3万澳元的首付款。按照墨尔本的政策，首期购房款并不是直接给开发商，而是打到政府监管的信托账户上，这么做是为了防止开发商中途倒闭或者破产，保护购房者的利益。我想，这下应该不会出什么问题了吧，但是，我想错了。想当“洋房奴”，一波三折
　　
　　等待一年零三个月后，房子终于封顶竣工，我们满心期待开发商通知我们去收房，办理贷款手续。然而，2010年7月初，我们等来的却是开发商要求解约的通知书！
　　
　　我和鲍欣惊诧不已，开发商为什么会这么做，难道他们不想挣钱吗？经过反复打听，我们终于得知真相。原来，我们订购的房子附近要修建商场和大型超市，地价和房价在短短一年多内飙升了30%以上。开发商和我们解约，只需退还首期款并加上10%的赔偿金即可，将房子重新销售，他们会赚得更多。
　　
　　开发商真是唯利是图！我和鲍欣恨得咬牙切齿，可是没有办法，合同上白纸黑字，是这样规定的。
　　
　　两次失败的买房经历告诉我们，墨尔本与北京相隔千山万水，要顺利买到心仪的房子，不容易！
　　
　　2011年初，国家出台限购政策。我和鲍欣恰恰属于拥有两套住房的家庭，一套90平方米的我们自住，一套50多平方米的用于出租，虽然面积都不大，但我们已经失去再贷款买房的资格。到澳洲买房，又一次列入我们的议事日程。
　　
　　2011年5月，我们再次乘坐飞往墨尔本的航班。
　　
　　在飞机上，我们把从网上下载的“澳洲买房攻略”看了一遍又一遍，仔细商量、斟酌每一个细节。
　　
　　根据攻略和有澳洲购房经历的网友的提醒，到达墨尔本后，我们先聘请了律师——一位能说一口流利中文的印度小伙子。小伙子问我们：“你们自己不住的时候，想把房子租给穷人还是富人？”我们回答：“租给富人，这样不仅租金高，而且收租有保障。”
　　
　　我们从律师那里了解到，与国内买房子要看地段、房型、交通、商区等因素不同，澳洲人买房更注重“择邻而居”。许多人购房前会雇私家侦探打探某一区域人们的宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等，从而寻找合适自己定位的区域。
　　
　　太富贵的区域，房屋装修、花园甚至车型等都会让你跟不上周围的形势，甚至会遭受邻居歧视；太贫穷的地区，你会不习惯周围邻居的骚扰，失窃会时有发生，半夜经常会有警车呼啸而过，一不小心还会与赌徒、吸毒者、妓女为邻。
　　
　　律师根据我们的经济能力，建议我们选择墨尔本的TOORAK区，一个中产阶级云集的区域。他说：“这里安全有保障，房产升值也比较稳定。有资料表明，过去30年，墨尔本中产阶级房地产平均每年升值超过10%，而贫困地区只有4%到6%。”
　　
　　律师的话在情在理，我们听从了他的建议。在当地一家中介的推荐下，选中了一套土地面积400多平方米、房子面积200多平方米的UNITHOUSE（迷你别墅），房东是一对新婚夫妇，因为要移居悉尼，决定把房子出售。看得出来，这对小夫妻很热爱生活，不仅房子装修得不错，而且前后的花园也打理得非常好，鲜花绽放，绿草如茵，给人的感觉很舒服。
　　
　　房子以53万澳币成交。在澳洲买房税费较低，只需缴纳印花税和承担律师费，两项加在一起约占总房价的2%。我们支付了23万澳币首付款，贷款30万，分20年还清，月供2200多澳币。律师告诉我们，房租每月的租金足够还房贷。
　　
　　办完手续，我和鲍欣站在墨尔本的街头击掌庆贺，我故意逗她说：“我们的‘洋房奴’生涯现在开始了！”
　　
　　管理难收益慢，海外房产成鸡肋
　　
　　在澳洲办理房屋过户手续还算比较快，20天后我们拿到了房屋钥匙。这时我和鲍欣的旅游签证快到期了，鲍欣不舍得离去：“我们买的房子，自己还没住就租给别人，我不甘心！”她的话说到了我的心坎上。
　　
　　我们向当地政府申请签证延期，理由是“还没有玩够”。澳大利亚在这方面非常人性化，没怎么为难我们就给延长了15天。我和鲍欣欢呼雀跃！
　　
　　房子是精装修的，买些简单的生活用品就可以入住。那天傍晚，在金色的夕阳里，我和鲍欣手挽着手围着房子走了一圈又一圈，摸摸墙壁，闻闻鲜花，感觉仿佛在梦里！突然，鲍欣发现了问题：“老公，窗户没有装防盗网！”仔细一看，确实如此，窗户不高，人站在室外踮起脚，随便一推，窗户就开了。
　　
　　我们赶紧从报纸上找了家装修公司，要求安装防盗网。对方问我们所住的区域，然后说：“你们是从中国来的吧，一点也不了解澳洲国情。在这里虽说算不上小偷小摸绝种了，但越窗入室盗窃绝对是重大新闻！你们就安心住吧，别瞎折腾了！”
　　
　　我们不放心，另找了家公司打电话过去，借口家里有调皮的小男孩，要求安装防盗网。对方得知我们的房子只有一层后，也拒绝了我们，理由是：“第一，父母加强对孩子的监管才是根本，窗户本身是没有罪的；第二，万一孩子不小心从窗户上摔下来，窗户不高，外面又是草坪，应该不会摔伤；第三，如果真的不小心摔伤了，正好让孩子长长记性，同时也是一次历练，男孩子不摔不打长不大……”这些理由让我们啼笑皆非，我们不得不打消了安装防盗网的念头。
　　
　　接下来的十多天，是我和鲍欣人生中最幸福的时光。白天我们逛唐人街，游览企鹅岛，去美食街品尝当地的小吃；晚上我们回到自己的房子里，鲍欣这个房间走走，那个房间看看，告诉我：“老公，此刻我觉得自己幸福得如同在云端！”
　　
　　快乐的时光总是过得飞快，我们要回国了，当务之急是尽快把房子租出去。原以为这么漂亮的房子不愁找不到租客，可我们想错了，与中国人租房子“图省事，喜欢找精修带全套家具”不同，澳大利亚本地人租房子不喜欢用房东的家具，他们定下房子后，会开车把所有家具拉过来。离回国还有两天时间，房子依旧没有放租成功，中介告诉我们：“你们先回去吧，我们慢慢帮你们找租客。”只能这样了。
　　
　　2011年9月，中介通过电子邮件告诉我们，房子租出去了，租客是从澳大利亚首都堪培拉搬过来的一户三口之家，租金2600澳币。在澳洲，与出租房相关的物业、市政及卫生等费用都由房东承担，于是，这笔租金在扣除这些费用及当月的房贷后，节余只有区区几十澳币。鲍欣有些失望，我安慰她：“咱们不用往里面贴钱就好，再说房子会升值呢！”
　　
　　实际上我们已经贴钱了，房屋空置的3个多月里，我们往里面贴了差不多6600多澳元，按照当时汇率，相当于4万多人民币。我和鲍欣虽然收入不菲，但每一分钱都是辛苦挣来的，一下子贴这么多钱，心疼。
　　
　　2012年9月，租客合同到期，已在墨尔本买房的他们搬了出去，房子又空置了下来。两个月后，中介告诉我们：“我们又帮你们找了一户租客，对方只愿意出每月2500澳元的租金，但一租就是3年。你们就答应了吧，这种长期的租客难找呀！”
　　
　　我们只能答应，不然每回换租房子空置几个月就亏大了。可这样一来，随后的3年间，我们都无法到墨尔本的家中享受阳光雨露。
　　
　　在澳洲有套房子，就像家里多了个孩子一样，再也没有省心的时候。2012年除夕之夜，我们正在家里看春晚，墨尔本的中介突然打来电话，提醒我们交纳那套房子的物业费、税款及违约金大概6000澳币，我一下子就来气了：“你们为什么不早说，现在国内所有的银行都放假了，我上哪儿去汇款？”对方说：“我们代理的房屋多，工作不可能做得那么细。”我知道生气也没有用，赶紧打了一圈电话，辗转找到一位在墨尔本的朋友，请他帮忙垫付，心里才踏实。
　　
　　实际上，无论是当初买房的中介还是现在代理房子的中介，其服务态度在签合同的前后有着天壤之别。比如物业管理费，在澳大利亚，提前交能享受8到9折的优惠，延迟一天就要被罚违约金。签完合同后，中介就不怎么上心了，通知也不及时。
　　
　　今年5月中旬，我们查了一下墨尔本那个区域的地价和房价，与两年前相比只上涨了5%，这是在国内随便买个理财产品都能获得的收益率。
　　
　　我和鲍欣有些无奈，卖了也不是。澳洲政府打击炒房的政策非常严厉，规定如果在购房后12个月内抛售，必须缴纳昂贵的资本利得税（一般达到房屋利润的50%）；如果在12个月后卖掉，则缴税基数减半，尽管如此，这也是笔不小的数字。我们唯一希望的就是，房子能升值。