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澳洲买房,我和妻子的鸡肋投资



  澳洲买房,我和妻子的鸡肋投资
  
  ■张志祥 口述 阿木 整理
  
  一次蜜月旅游,让北京的张志祥夫妇有了海外购房的畅想。国内限购令的出台,更坚定了他们海外购房的决心。然而,陌生的国度让他们的购房计划充满了变数……
  
  购房移民?那是忽悠
  
  2008年6月,我和妻子鲍欣去澳大利亚墨尔本度蜜月,阳光、海浪、沙滩……这座著名的黄金海岸城市让人兴奋不已。逾百年历史的墨尔本皇家展览馆古色古香、美轮美奂,市中心费兹洛公园内的“库克船长的小屋”沧桑而又迷人……
  
  鲍欣说:“我们要是能在这里生活该多好啊!”我豪气地承诺:“我们可以在这里买一套房子,每年过来小住一段时间。”
  
  我在北京代理韩国某知名品牌手机,打拼多年,有些事业基础。鲍欣大学毕业后进入全球500强企业的中国总部工作,收入也不差。在国外买房,对我们来说不是遥远的梦。为什么挣钱?不就是希望过上理想的生活吗。
  
  回国后,我们开始关注澳大利亚的购房信息。2008年9月,我们在报纸上看到一家澳大利亚房地产经纪公司的广告:“上半辈子在国内打拼,无怨无悔;下半辈子看看外面的世界,领略不同的人生。”广告中还特别强调:“投资地产,快速移民!”
  
  鲍欣把这条广告看了一遍又一遍,兴奋地说:“看来老天要成全我们了!”这些年,投资移民的潮流方兴未艾,我一个朋友2007年初在法国巴黎买了一套房子,不到一年升值10%。购房,算是一个规避风险、让资产保值增值的好办法。
  
  这家房地产经纪公司推出两万元赴澳洲旅游加看房的活动,鲍欣请了年假欣然前往。
  
  在澳洲,鲍欣每天都打电话向我汇报当天的考察情况。她说:“老公,你知道吗?这里简直就是人间天堂。200多万人民币能买一套200平方米的独立别墅,前后有大花园,桂花、玉兰、玫瑰花连成片,花团锦簇中还有秋千架、游泳池,诱惑无法抵挡!”
  
  鲍欣对大房子的神往,我能理解。她从小在上海的里弄里长大,曾向我描述过她小时候与邻居共用厨房和卫生间的经历。男人爱女人,就该让她过上想要的生活,我给鲍欣放权:“要是看中心仪的房子,你就定下来吧。”
  
  几天后,鲍欣看中墨尔本东部的一套价值40万澳元、面积达300多平方米的房子,支付了1万澳元的诚意金。回到北京,她高兴地告诉我:“老公,等购房手续办完,我们就能移民啦。还有,产权永远属于我们!”
  
  我知道,不少国家已经收紧了移民政策,在澳大利亚买房真的能移民吗?我向朋友打听,朋友告诉我:“你们肯定上当了,买房就能移民,哪有这么好的事!莫说是澳大利亚,连非洲都不可能!”我不甘心,又打电话到中国驻澳大利亚大使馆,工作人员明确地告诉我:“移民到澳大利亚大致有以下几种途径:投资移民、技术移民、当地雇主担保等,购房移民,这是不可能的事。”
  
  我和鲍欣顿时懵了,赶紧打电话到那家房地产经纪公司在澳洲的总部,对方说:“你们一定搞错了,我们宣传的是买房拥有居留权。”再找出那份报纸一看,原来对方偷换了概念,移民与居留权完全是两回事!再上网查鲍欣看中的那套房子所处地段的房价,40万澳币的价格明显偏高。
  
  反复交涉后,对方最终将那1万澳元的诚意金退给我们。希望落空,鲍欣有些受伤地说:“只知道国内房地产市场的水很深,猫腻多,没想到国外也一样。”我安慰她:“没事,这也提醒咱们以后要多个心眼。”
  
  我和鲍欣没有放弃在墨尔本购房的计划。在我们看来,在澳洲购房,无论投资还是每年过去度假小住,都是不错的选择。
  
  2009年3月,我所代理的手机公司在墨尔本举行年会。这也是在当地挑选房子的好机会。经过多方考察,我与当地一家房地产开发商签订了购房合同,定购了一套总价43万澳元、占地面积300多平方米的房子。在墨尔本购买期房,前期只需支付10%的房款,待楼房封顶后才能向银行贷款。
  
  我前期支付了4.3万澳元的首付款。按照墨尔本的政策,首期购房款并不是直接给开发商,而是打到政府监管的信托账户上,这么做是为了防止开发商中途倒闭或者破产,保护购房者的利益。我想,这下应该不会出什么问题了吧,但是,我想错了。想当“洋房奴”,一波三折
  
  等待一年零三个月后,房子终于封顶竣工,我们满心期待开发商通知我们去收房,办理贷款手续。然而,2010年7月初,我们等来的却是开发商要求解约的通知书!
  
  我和鲍欣惊诧不已,开发商为什么会这么做,难道他们不想挣钱吗?经过反复打听,我们终于得知真相。原来,我们订购的房子附近要修建商场和大型超市,地价和房价在短短一年多内飙升了30%以上。开发商和我们解约,只需退还首期款并加上10%的赔偿金即可,将房子重新销售,他们会赚得更多。
  
  开发商真是唯利是图!我和鲍欣恨得咬牙切齿,可是没有办法,合同上白纸黑字,是这样规定的。
  
  两次失败的买房经历告诉我们,墨尔本与北京相隔千山万水,要顺利买到心仪的房子,不容易!
  
  2011年初,国家出台限购政策。我和鲍欣恰恰属于拥有两套住房的家庭,一套90平方米的我们自住,一套50多平方米的用于出租,虽然面积都不大,但我们已经失去再贷款买房的资格。到澳洲买房,又一次列入我们的议事日程。
  
  2011年5月,我们再次乘坐飞往墨尔本的航班。
  
  在飞机上,我们把从网上下载的“澳洲买房攻略”看了一遍又一遍,仔细商量、斟酌每一个细节。
  
  根据攻略和有澳洲购房经历的网友的提醒,到达墨尔本后,我们先聘请了律师——一位能说一口流利中文的印度小伙子。小伙子问我们:“你们自己不住的时候,想把房子租给穷人还是富人?”我们回答:“租给富人,这样不仅租金高,而且收租有保障。”
  
  我们从律师那里了解到,与国内买房子要看地段、房型、交通、商区等因素不同,澳洲人买房更注重“择邻而居”。许多人购房前会雇私家侦探打探某一区域人们的宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等,从而寻找合适自己定位的区域。
  
  太富贵的区域,房屋装修、花园甚至车型等都会让你跟不上周围的形势,甚至会遭受邻居歧视;太贫穷的地区,你会不习惯周围邻居的骚扰,失窃会时有发生,半夜经常会有警车呼啸而过,一不小心还会与赌徒、吸毒者、妓女为邻。
  
  律师根据我们的经济能力,建议我们选择墨尔本的TOORAK区,一个中产阶级云集的区域。他说:“这里安全有保障,房产升值也比较稳定。有资料表明,过去30年,墨尔本中产阶级房地产平均每年升值超过10%,而贫困地区只有4%到6%。”
  
  律师的话在情在理,我们听从了他的建议。在当地一家中介的推荐下,选中了一套土地面积400多平方米、房子面积200多平方米的UNITHOUSE(迷你别墅),房东是一对新婚夫妇,因为要移居悉尼,决定把房子出售。看得出来,这对小夫妻很热爱生活,不仅房子装修得不错,而且前后的花园也打理得非常好,鲜花绽放,绿草如茵,给人的感觉很舒服。
  
  房子以53万澳币成交。在澳洲买房税费较低,只需缴纳印花税和承担律师费,两项加在一起约占总房价的2%。我们支付了23万澳币首付款,贷款30万,分20年还清,月供2200多澳币。律师告诉我们,房租每月的租金足够还房贷。
  
  办完手续,我和鲍欣站在墨尔本的街头击掌庆贺,我故意逗她说:“我们的‘洋房奴’生涯现在开始了!”
  
  管理难收益慢,海外房产成鸡肋
  
  在澳洲办理房屋过户手续还算比较快,20天后我们拿到了房屋钥匙。这时我和鲍欣的旅游签证快到期了,鲍欣不舍得离去:“我们买的房子,自己还没住就租给别人,我不甘心!”她的话说到了我的心坎上。
  
  我们向当地政府申请签证延期,理由是“还没有玩够”。澳大利亚在这方面非常人性化,没怎么为难我们就给延长了15天。我和鲍欣欢呼雀跃!
  
  房子是精装修的,买些简单的生活用品就可以入住。那天傍晚,在金色的夕阳里,我和鲍欣手挽着手围着房子走了一圈又一圈,摸摸墙壁,闻闻鲜花,感觉仿佛在梦里!突然,鲍欣发现了问题:“老公,窗户没有装防盗网!”仔细一看,确实如此,窗户不高,人站在室外踮起脚,随便一推,窗户就开了。
  
  我们赶紧从报纸上找了家装修公司,要求安装防盗网。对方问我们所住的区域,然后说:“你们是从中国来的吧,一点也不了解澳洲国情。在这里虽说算不上小偷小摸绝种了,但越窗入室盗窃绝对是重大新闻!你们就安心住吧,别瞎折腾了!”
  
  我们不放心,另找了家公司打电话过去,借口家里有调皮的小男孩,要求安装防盗网。对方得知我们的房子只有一层后,也拒绝了我们,理由是:“第一,父母加强对孩子的监管才是根本,窗户本身是没有罪的;第二,万一孩子不小心从窗户上摔下来,窗户不高,外面又是草坪,应该不会摔伤;第三,如果真的不小心摔伤了,正好让孩子长长记性,同时也是一次历练,男孩子不摔不打长不大……”这些理由让我们啼笑皆非,我们不得不打消了安装防盗网的念头。
  
  接下来的十多天,是我和鲍欣人生中最幸福的时光。白天我们逛唐人街,游览企鹅岛,去美食街品尝当地的小吃;晚上我们回到自己的房子里,鲍欣这个房间走走,那个房间看看,告诉我:“老公,此刻我觉得自己幸福得如同在云端!”
  
  快乐的时光总是过得飞快,我们要回国了,当务之急是尽快把房子租出去。原以为这么漂亮的房子不愁找不到租客,可我们想错了,与中国人租房子“图省事,喜欢找精修带全套家具”不同,澳大利亚本地人租房子不喜欢用房东的家具,他们定下房子后,会开车把所有家具拉过来。离回国还有两天时间,房子依旧没有放租成功,中介告诉我们:“你们先回去吧,我们慢慢帮你们找租客。”只能这样了。
  
  2011年9月,中介通过电子邮件告诉我们,房子租出去了,租客是从澳大利亚首都堪培拉搬过来的一户三口之家,租金2600澳币。在澳洲,与出租房相关的物业、市政及卫生等费用都由房东承担,于是,这笔租金在扣除这些费用及当月的房贷后,节余只有区区几十澳币。鲍欣有些失望,我安慰她:“咱们不用往里面贴钱就好,再说房子会升值呢!”
  
  实际上我们已经贴钱了,房屋空置的3个多月里,我们往里面贴了差不多6600多澳元,按照当时汇率,相当于4万多人民币。我和鲍欣虽然收入不菲,但每一分钱都是辛苦挣来的,一下子贴这么多钱,心疼。
  
  2012年9月,租客合同到期,已在墨尔本买房的他们搬了出去,房子又空置了下来。两个月后,中介告诉我们:“我们又帮你们找了一户租客,对方只愿意出每月2500澳元的租金,但一租就是3年。你们就答应了吧,这种长期的租客难找呀!”
  
  我们只能答应,不然每回换租房子空置几个月就亏大了。可这样一来,随后的3年间,我们都无法到墨尔本的家中享受阳光雨露。
  
  在澳洲有套房子,就像家里多了个孩子一样,再也没有省心的时候。2012年除夕之夜,我们正在家里看春晚,墨尔本的中介突然打来电话,提醒我们交纳那套房子的物业费、税款及违约金大概6000澳币,我一下子就来气了:“你们为什么不早说,现在国内所有的银行都放假了,我上哪儿去汇款?”对方说:“我们代理的房屋多,工作不可能做得那么细。”我知道生气也没有用,赶紧打了一圈电话,辗转找到一位在墨尔本的朋友,请他帮忙垫付,心里才踏实。
  
  实际上,无论是当初买房的中介还是现在代理房子的中介,其服务态度在签合同的前后有着天壤之别。比如物业管理费,在澳大利亚,提前交能享受8到9折的优惠,延迟一天就要被罚违约金。签完合同后,中介就不怎么上心了,通知也不及时。
  
  今年5月中旬,我们查了一下墨尔本那个区域的地价和房价,与两年前相比只上涨了5%,这是在国内随便买个理财产品都能获得的收益率。
  
  我和鲍欣有些无奈,卖了也不是。澳洲政府打击炒房的政策非常严厉,规定如果在购房后12个月内抛售,必须缴纳昂贵的资本利得税(一般达到房屋利润的50%);如果在12个月后卖掉,则缴税基数减半,尽管如此,这也是笔不小的数字。我们唯一希望的就是,房子能升值。
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